Gestão de Condominios – Funções do Administrador
O art. 1436º do C. Civil descreve as funções do administrador de um condomínio.
Anotação: Dentro do condomínio o administrador é o órgão executivo, mas as suas funções estão, como é evidente, limitadas às coisas e aos serviços de interesse comum. Esta enumeração é meramente exemplificativa, podendo ter outras funções que resultem de deliberação que a assembleia tome sobre a gestão dos bens comuns.
Relativamente às fracções autónomas, o administrador não terá quaisquer actos de gestão que possa praticar.
A um administrador de condomínio exige-se uma série de qualificações e atributos cuja prática marcará a diferença entre as empresas concorrentes.
Infelizmente, a actividade está deficientemente regulamentada e qualquer um pode ser gestor de condomínios. Como diz a APEGAC – Associação das Empresas de Gestão e Admin. de Condomínios, da qual a CASTELOGEST é associada, no seu artigo publicado a 17 no JN, haverá no País cerca de 5000 entidades a operar nesta área, mas a APEGAC não tem mais de 150 associados. “Qualquer pessoa pode abrir uma empresa de administração de condomínios mesmo que não possua estrutura, idoneidade ou competência para tal. Sucedem-se casos de ‘ empresas – relâmpago’ que abrem, fecham e desaparecem. As queixas à Deco são muitas. São também comuns os administradores ‘informais´ que não têm porta aberta e também frequentes os que administram para terem acesso a outros negócios ou manipularem os prazos de garantia”.
Uma das consequências das funções que competem ao administrador, de cobrar as receitas e efectuar as despesas, é de prestar contas à assembleia.
É uma obrigação importante, às vezes não suficientemente valorizada. Selecciona-se a empresa administradora porque apresenta uma quota mensal inferior 1 a 2 euros à dos concorrentes (Isto é frequente, sobretudo naquela primeira assembleia ‘tipo comício’, que o promotor convoca para entregar ao Condomínio a responsabilidade da sua gestão. A selecção é feita mais pelo ‘patuá’ ou valor artificial da quota do que pela competência e seriedade dos concorrentes).
Porém, quando no fim do exercício tiverem pago bem mais que o orçamentado ou então não souberem que aplicação foi dada ao seu dinheiro, porque lhes não são apresentadas contas ou são apresentadas de forma arcaica e com dívidas do Condomínio substanciais, começarão a perceber a necessidade de escolha criteriosa.
Uma empresa de administração de condomínios deve apresentar as contas de forma clara, fiável, relevante, comparável com os anos anteriores e transparente.
Este é um imperativo e uma prática ética normal da CASTELOGEST.
As despesas incorridas são discriminadas por tipo, mês a mês. Devedores e credores arrolados um a um com os respectivos valores, bem como os saldos bancários.
Esta forma de apresentação de contas nos condomínios é uma nuance que nenhuma outra actividade, qualquer que seja o ramo ou empresas (mesmo bancos, seguros, SAD, etc,.) oferecem aos seus accionistas, sócios e clientes. Só mesmo em condomínios.
Com a CASTELOGEST, os condóminos têm ainda outra segurança adicional: Os orçamentos são apresentados com um nível de exigência e rigor tal, que os desvios no fim do ano são quase inexistentes ou irrelevantes. Para isso, é preciso ter qualidade e quadros capazes.
Manuel Gonçalves – economista
CASTELOGEST – administração de Condomínios, Lda.